Grâce aux Société Civiles Immobilières dites SCI, il est désormais possible d’investir dans l’immobilier et avoir accès à une diversité d’avantages. Si vous êtes un épargnant et que vous détenez une bonne somme d’argent (environ 500 000 € minimum), que vous souhaitez enfin investir dans l’immobilier, retrouvez notre guide afin de bien comprendre la fiscalité des SCI et connaître leurs différents avantages et inconvénients.
Les idées reçues au sujet des placements en SCI :
Avant toute chose, il est important de clarifier certains aspects concernant les SCI. En effet, de nombreuses idées reçues sont véhiculées parmi les personnes désirant investir dans l’immobilier. Faisons un petit tour de ces idées reçues au sujet des SCI, et qu’il conviendrait de corriger.
Dans un premier temps, il faut savoir que les SCI ne sont pas recommandées à tous les investisseurs. Notamment ceux qui détiennent une enveloppe financière assez restreinte et qui désirent constituer un patrimoine réduit. D’autre part, la création d’une SCI doit passer par quelques étapes clés, et est surtout imposables contrairement à ce que l’on pourrait croire.
Par contre, il est vrai que l’administration fiscale effectue des contrôles assez réguliers afin de vérifier l’activité des SCI et éviter toutes sortes de fraudes. Aussi, il est tout à fait envisageable d’investir à plusieurs dans une SCI afin d’augmenter vos capacités d’investissement, vos crédits bancaires. Vous bénéficierez également de réductions d’impôts prévus dans le cadre de la loi Pinel, pour les investissements dans l’immobilier locatif.
Quels sont les avantages d’un placement en SCI ?
Un placement en SCI donne lieu à de nombreux avantages sur le plan fiscal, patrimonial et en cas de succession. Parmi ces avantages on peut citer :
- Déduire du chiffre d’affaires de location les différents taux d’intérêts et les coûts de travaux avant de définir les revenus imposables,
- Revendre des parts en SCI après un engagement de 15 ans avec d’éventuelles exonérations sur les taux d’imposition,
- Transmettre un patrimoine immobilier au sein d’une même famille,
- Transmettre ses biens immobiliers par étapes afin de limiter les impacts négatifs sur la gestion des biens,
- Eviter les problèmes liés à la propriété notamment dans le cas d’un bien en indivision,
- Mettre les locaux en actifs de commerces à l’abri des éventuels redressements …etc.
En revanche, comme tout investissement, un placement en SCI n’est pas sans inconvénients. En effet, le fonctionnement d’un investissement est assez contraignant notamment en termes de tenu de comptabilité et de gestion de la société. On retrouve également les difficultés de revendre ses parts en SCI, étant donné que les associés ne deviennent pas propriétaires des biens immobiliers en question.
SCI et SCPI : quelles différences ?
Fréquemment, ces 2 notions sont confondues. Il faut bien avouer que les sigles ne se différencient que d’une seule lettre. En plus, ils sont tous les 2 en rapport avec l’immobilier. Il n’est donc pas évident de savoir ce qu’il en est. Nous allons donc vous donner quelques éclaircissements.
La Société Civile Immobilière (SCI)
En ce qui concerne la SCI, il est question de part dans l’immobilier. Il s’agit d’une Société Civile immobilière. Elle est le plus souvent utilisée pour gérer un patrimoine familial, qui appartient à plusieurs membres de la même famille. Par conséquent, le nombre d’associés est plutôt limité, ce qui n’est clairement pas le cas avec une SCPI. Avec une SCI, vous pouvez administrer sans aucun problème, un logement, une maison, un immeuble ou un local commercial. Une SCI a par conséquent plusieurs avantages :
- Une souplesse d’utilisation
- Une facilité de transition
- Une anticipation des frais
Mais une SCI a également quelques désavantages :
- Vous devez gérer vous-même la gestion du ou des biens, comme si vous étiez à la tête d’une entreprise ou d’un syndic.
- Vous devrez créer obligatoirement une structure avec les différents membres.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Dans le cas d’une SCPI, qui signifie (Société Civile de Placement Immobilier), toute la gestion va être réalisée par une société tierce. Vous n’aurez donc pas à vous occuper de récupérer les paiements des loyers des locaux des professionnels, ni de les reverser aux investisseurs. Oubliez le stress de calculer en fonction du nombre de parts.
Pour comprendre un peu mieux de quoi il s’agit, nous allons vous présenter rapidement différents types de produits qui vous seront proposés par des SCPI. Ces informations nous ont été données par CORUM L’Epargne. Cette entreprise a été fondée en 2011 et regroupe aujourd’hui 58 000 épargnants qui ont investi pas moins de 4 milliards d’euros. Elle possède plusieurs bureaux en Europe et propose à ses clients d’investir en Europe, bien entendu, mais également aux États-Unis.
Les différentes sortes de SCPI
- La SCPI Fiscale : en choisissant ce type de bien, l’investisseur va pouvoir bénéficier des différents avantages fiscaux rattachés à une loi. En France, l’avantage le plus connu pour ce type de bien est la loi Pinel. Ce type de SCPI permet une réduction d’impôt conséquente. En contrepartie de quoi, le rendement est souvent moins important. Mais souvent, ce n’est pas le but recherché.
- La SCPI de rendement : Cette fois et comme son nom l’indique, l’épargnant cherche avant toute chose un rendement élevé. Tout comme il pourrait le faire en investissant dans des actions ou dans des autres types de placement, plus ou moins volatiles. En règle générale, l’investisseur va conserver ses parts peu de temps dans les SCPI. Vous y trouverez principalement des biens immobiliers professionnels (bureau ou entrepôt). En effet, ce secteur est en constante évolution et l’offre est plus souvent plus faible que la demande.
- La SCPI de plus-value : Elle porte également le nom de SCPI de valorisation ou de capitalisation. La grosse différence avec les autres SCPI est que l’investisseur ne va pas recevoir les dividendes. Par contre, vous ne serez pas imposé sur un quelconque revenu foncier. Le principe de cette SCPI est simple. Car il suffit d’acheter des parts de biens immobiliers à prix attractif et de les revendre au bout de quelques années, en profitant au passage d’une plus-value.
Il est possible de se constituer un portefeuille avec différents types de SCPI, pour limiter les risques de pertes en capital au maximum.
Pour faire le lien entre les SCI et les SCPI, sachez qu’en tant que SCI vous pouvez sans aucun problème investir dans des parts SCPI. Dans ce cas, les dividendes devront être répartis entre tous les membres de votre SCI, à hauteur des investissements de départ.